最近，宜華健康收購親和源股權一事終于塵埃落定。宜華健康發(fā)布《關于簽署親和源股權收購協(xié)議去年初，宜華地產(chǎn)股份有限公司更名為宜華健康醫(yī)療股份有限公司，標志著一家房地產(chǎn)企業(yè)徹底拋棄原有業(yè)務，轉(zhuǎn)而進軍養(yǎng)老、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。對此，有多位專家表示，房企徹底轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老業(yè)，不僅短期內(nèi)較難盈利，長期看來，在運營方面也存在隱憂。

　　01.全面轉(zhuǎn)型

　　近日，宜華健康發(fā)布《公告》，宣布正式收購親和源股權，以支付現(xiàn)金的形式購買其合計持有的親和源股份1.17億股，占親和源58.33%的股權，交易價格為4.08億元。

　　其實早在今年初，宜華健康就曾發(fā)公告稱擬收購親和源。收購消息一出，業(yè)界評論紛紛，有分析養(yǎng)老業(yè)情景良好者，也有因為親和源利潤率太低，對本次收購持懷疑態(tài)度的人。

　　據(jù)了解，此前親和源曾謀求上市，但因為利潤率達不到創(chuàng)業(yè)板的要求，一直未能如愿。具體來看，2014年度，親和源的凈利潤為-5263.95萬元，2015年1-5月的凈利潤為-1722.11萬元，虧損狀態(tài)較為明顯。

　　為此，據(jù)本次《公告》顯示，親和源董事長奚志勇還做出承諾：2016年親和源虧損不超過3000萬元，2017年虧損不超過2000萬元，2018年虧損不超過1000萬元；從2019年到2023年，親和源才將扭虧為盈。

　　盡管如此，仍有不少業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑：目前虧損的親和源是否能給宜華健康帶來長足的利潤？如果不能，宜華健康究竟為何要收購親和源？

　　去年初，宜華地產(chǎn)股份有限公司更名為宜華健康醫(yī)療股份有限公司，這家房企以此宣告自己拋棄原有房地產(chǎn)業(yè)務，將進軍養(yǎng)老醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。為此，去年9月，宜華健康發(fā)布《重大資產(chǎn)購買及重大資產(chǎn)出售暨關聯(lián)交易預案》，擬以合計23.76億元的價格將廣東宜華、汕頭榮信、梅州宜華3家子公司100%股權售出，這意味著宜華健康將原本的地產(chǎn)業(yè)務全部售出，徹底放棄原本“房地產(chǎn)企業(yè)”的身份。

　　隨后，宜華健康擬以3億元現(xiàn)金購買愛奧樂100%股權，以16.25億元購買達孜賽勒康100%股權，開始了在養(yǎng)老、醫(yī)療領域的布局。據(jù)了解，愛奧樂是國內(nèi)一家醫(yī)療器械產(chǎn)品生產(chǎn)商，達孜賽勒康則是醫(yī)療投資與醫(yī)療服務管理提供商。

　　據(jù)宜華健康表示，本次收購親和源也是宜華健康戰(zhàn)略布局中的一步。據(jù)《公告》顯示，在完成股權收購后，親和源將與宜華健康旗下的公司在業(yè)務、人員、管理、采購等多方面形成協(xié)同作用，從而降低成本、增加收益。

　　02.并非首例

　　房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老并非新鮮事。據(jù)去年6月申銀萬國證券發(fā)布的研究報告顯示，在當時調(diào)查研究的142家房企中，有41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型，其中涉及醫(yī)療、養(yǎng)老方面的企業(yè)數(shù)目最多，達到13家。

　　2015年11月，保利地產(chǎn)在北京建立的生活館開業(yè)。2012年，萬科與長春市政府簽訂協(xié)議，投資120億元打造養(yǎng)老社區(qū)項目。2015年初，華業(yè)地產(chǎn)宣布擬以21.5億元收購重慶捷爾醫(yī)療設備有限公司100%股權，在保持現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務的同時，開始涉足醫(yī)藥商業(yè)和醫(yī)療服務。此外，鳳凰股份、珠江實業(yè)、花樣年等多家房地產(chǎn)企業(yè)也在醫(yī)療、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中有所行動。

　　但不難看出，無論是保利、萬科，還是隨后跟進的多家房地產(chǎn)企業(yè)，他們都只是把養(yǎng)老當做主營業(yè)務之一，并沒有放棄房地產(chǎn)業(yè)務，甚至以房地產(chǎn)領域獲得的盈利支撐養(yǎng)老領域的投資。像宜華健康這樣徹底拋棄原有地產(chǎn)業(yè)務，宣告進軍養(yǎng)老、醫(yī)療的企業(yè)，在業(yè)內(nèi)并不多見。

　　此外，據(jù)房地產(chǎn)綜合服務商易居控股克爾瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，目前房企養(yǎng)老項目大多還沒有非常成熟的運營模式，盈利模式也尚不明朗，經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)難以得到回報，也導致了融資難的問題，而作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)原本的門外漢，房企一旦在服務體系方面跟不上，也會帶來一些麻煩。

　　03.模式不清

　　目前，宜華健康的盈利模式尚不清晰。北京商報記者在查閱宜華健康《2016年第一季度報告》時發(fā)現(xiàn)，今年一季度，宜華健康凈利潤為9.6億元，同比增長262.98%。但在這一時期內(nèi)，宜華健康的主要收入來源是樓盤出售和股權賣出。

　　同時，隨著親和源的并入，據(jù)《公告》顯示，短期內(nèi)，宜華健康的利潤將被攤薄，且這一項目“前期投資高、回報周期長，未來能否盈利尚存在不確定性”、“存在因市場、行情差異導致推廣效果不佳的風險”。由此看來，盡管宜華健康一季度凈利潤大幅增長，但轉(zhuǎn)型養(yǎng)老后，盈利模式仍存隱憂。

　　一般情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中投資回報周期最短、回報率又最高的項目，但宜華健康目前還沒有選擇進入養(yǎng)老地產(chǎn)。對此，修大鵬分析稱，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于養(yǎng)護服務，如果房企真的想做好養(yǎng)老地產(chǎn)，勢必要選擇與醫(yī)療康復企業(yè)進行合作，或者還有房企進而選擇做整個養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈衍生品，那么并購養(yǎng)老輔具、器械相關的公司也是選擇之一。

　　不過即使房企能夠支付短期內(nèi)投資養(yǎng)老所支出的資金，但在后期運營方面，仍有難題等待著他們。修大鵬指出，由于房地產(chǎn)企業(yè)和養(yǎng)老企業(yè)的人員配置、運營方式完全不同，因此房企進軍養(yǎng)老可以說是“完全嶄新的挑戰(zhàn)”，在不缺乏資金的情況下，如何組建運營團隊是最大的難題。

　　對此，黨俊武也表示，企業(yè)長期從事房地產(chǎn)業(yè)，貿(mào)然徹底進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在服務和產(chǎn)品兩方面都可能有所欠缺，即使通過收購、重組的方式獲得養(yǎng)老企業(yè)在專業(yè)技術上的支持，但是房企本身的觀念、方式能否很好地和養(yǎng)老業(yè)銜接，還有待考察。

　　“現(xiàn)在房企全面轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的環(huán)境還不夠成熟”，黨俊武指出，如果想讓更多的房企向養(yǎng)老轉(zhuǎn)型，一方面要完善政府購買服務目錄，激發(fā)房企的積極性；另一方面要建立長期照護保險制度，處理好政府、社會和老人之間的關系，給予更多政策上的保障。